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Investir dans l’ancien avec la Loi Cosse

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Investir dans l’ancien avec la Loi Cosse

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier à Grenoble et son agglomération, c’est  peut-être le moment pour vous avec la loi Cosse, le nouveau dispositif fiscal aussi appelé “Louer abordable”.

Entrée en vigueur le 31 janvier dernier, cette nouvelle loi répond à une double problématique : lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues, et améliorer l’accès au logement des candidats locataires les plus modestes. Les propriétaires bénéficiaires de ce nouveau dispositif bénéficieront d’une exonération d’impôt pouvant atteindre 85% des loyers perçus pour un logement en zone tendue.  

La nouvelle loi Cosse reprend le flambeau des anciens dispositifs Besson et Borloo dans l’ancien.


Comment profiter de la loi Cosse dans l’Ancien ?

Les propriétaires ou candidats investisseurs souhaitant bénéficier des exonérations fiscales de la Loi Cosse doivent :

  • proposer à la location un logement en résidence principale ;
  • pratiquer un loyer limité, car l’incitation fiscale varie en fonction de la modération du loyer par rapport aux prix moyens du secteur ;
  • s’assurer que le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas certains plafonds ;
  • signer une convention de location avec l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH) pour une durée de 6 ans (sans travaux) ou 9 ans (avec travaux).


La déduction d’impôt peut ainsi aller de 15 à 85% des loyers perçus, plus exactement :

  • de 15% à 70% pour une location classique
  • jusqu’à 85% pour une location confiée à une agence immobilière sociale ou une association agréé.


La déduction fiscale Loi Cosse est-elle cumulable avec d’autres aides ?

Le dispositif Cosse autorise le cumul avec de nombreuses aides et primes de l’Agence Nationale pour l’Habitat (Anah). Les travaux de rénovation peuvent par exemple déclencher des aides supplémentaires.

Plus d’informations sur le site officiel du gouvernement 


Le zonage à Grenoble et son agglomération

Contrairement aux dispositifs Besson Ancien et Borloo Ancien, la loi Cosse ne s’applique que pour les logements situés dans les communes classées dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.

Le taux de la déduction fiscale varie selon la localisation du bien dans les zones A, B1, B2 et C du zonage Pinel

Concernant Grenoble et son agglomération, les communes où nous avons des biens à vendre sont situées dans les zones B1 et C :

  • Zone B1 :  Grenoble, Echirolles, Saint-Martin-d’Hères, Vizille, La Tronche, Saint-Martin-d’Uriage
  • Zone C : Pierre-Châtel, Fontaine


Les locataires concernés et les différents types de loyer

Les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond et le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant du propriétaire (en d’autre termes ils ne doivent pas faire partie du même foyer fiscal)

Les loyers sont classés « intermédiaires », « sociaux » ou « très sociaux » selon le rabais appliqué.

  • Investissement à loyer intermédiaire : il permet de pratiquer les loyers les plus hauts mais les déductions fiscales sont plus limitées.
  • Investissement à loyer social ou très social : dans ce cas les investisseurs bénéficient des mêmes avantages fiscaux.

Découvrez nos biens immobiliers à vendre dans l’ancien


Pourquoi investir dans l’ancien à Grenoble et sa région ?

Si le neuf offre de réels avantages pour l’'emprunt et la performance énergétique, les meilleures affaires en termes d'investissement se font dans l'ancien à Grenoble et ses alentours.

En effet, pour investir, la notion de rendement est primordiale. Or, les logements neufs sont proposés à des prix au m² plus élevés, alors qu'en achetant un logement ancien, l'investisseur bénéficie de dispositifs en faveur de l'investissement dans l'ancien, en particulier la déduction fiscale du coût des travaux si il rénove le bien. Les perspectives de revente d'un bien ancien à Grenoble avec une plus-value sont plus que solides.

Enfin, l'immobilier ancien est particulièrement recommandé aux primo-investisseurs à Grenoble et son agglomération ou aux candidats qui concrétisent un premier placement. En effet, ces profils se trouvent fréquemment dans une tranche d'imposition peu intéressante pour réaliser un investissement Pinel dans le neuf, et recherchent un placement de qualité, porteur sur le long terme et peu risqué.

Doté d'un solide réseau de transports en commun, de nombreux commerces et d'immeubles de cachet, Grenoble et ses communes avoisinantes sont des valeures sûres. Les logements neufs sont en général excentrés, et se trouvent en périphérie du centre historique, ce qui encourage l'investisseur qui souhaite sécuriser son placement à privilégier le centre et l'ancien.

 

Un décret  et un arrêté du 5 mai 2017 ont précisé les modalités d’application de la Loi Cosse

Les nouveaux textes réglementaires, publiés le 5 mai 2017, fixent les plafonds de loyers et de ressources des locataires pour bénéficier de la déduction fiscale, et précisent les zones géographiques éligibles. La nouvelle réglementation modifie également certaines dispositions relatives au conventionnement entre l'Anah et les propriétaires, notamment les clauses-types des conventions passées entre l'agence et les bailleurs de logements.
 
Plafonds de loyers applicables en 2017 en euros/m2 par mois

  • Pour un loyer « intermédiaire » :

-Zone B1 : 10,07€/m²

-Zone B2  : 8,75 €/m²

-Zone C  : 8,75 €/m²

  • Pour un loyer « social » :

-Zone B1 : 7,80 €/m²

-Zone B2  : 7,49 €/m²

-Zone C  : 6,95 €/m²

  • Pour un loyer « très social » :

-Zone B1 : 6,07 €/m²

-Zone B2  : 5,82 €/m²

-Zone C  : 5,40 €/m²*

 
*Source : www.anil.org/aj-dispositif-louer-abordable/

Lacroix Jacquemard Immobilier